Diferenças entre: Incorporação Imobiliária, Vendas de Imóveis próprios, Construção Civil, Loteamento e Locação

“Nem tudo o que parece é.”

Este antigo ditado se aplica de maneira notável ao grande universo das atividades imobiliárias.

Para os observadores casuais, o mercado imobiliário pode parecer uma entidade única, onde casas, apartamentos e edifícios são meramente “bens imóveis”.

No entanto, aqueles que adentram o mundo imobiliário logo descobrem que este campo é diversificado e repleto de particularidades únicas.

Este artigo tem como objetivo explorar e esclarecer essas diferenças e particularidades entre cinco atividades imobiliárias distintas: Incorporação Imobiliária, Venda de Imóveis Próprios, Construção Civil, Loteamento e Locação.

Cada uma dessas atividades possui seus próprios desafios, e a compreensão dessas distinções é fundamental para qualquer pessoa que deseje se aprofundar ou compreender melhor o mercado imobiliário.

Prepare-se para uma jornada que revelará como, no mundo das atividades imobiliárias, as aparências enganam e a diversidade real.

Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária envolve o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, como um edifício ou condomínio. A incorporadora é responsável pela aquisição do terreno, projeto, construção e venda das unidades individuais.

Existem três modalidades de incorporação imobiliária, previstas na Lei nº. 4.591/64, que são: por empreitada, por administração e por conta e risco do incorporador.

Por empreitada

Descrita no artigo 55 da Lei 4.591/64, a construção por empreitada é também conhecida como construção a preço fechado no mercado imobiliário.

Nessa modalidade, um construtor (empreiteiro) é contratado por um preço fixo ou com possibilidade de reajustes, observando os limites estabelecidos pela Lei 4.591/64. Caso seja um preço fixo, o valor da construção não será ajustado, independentemente de variações nos custos da obra.

Já no caso de um preço reajustável, o contrato deve prever expressamente o índice de correção a ser utilizado.

Por administração

Nessa modalidade, também conhecida como “a preço de custo”, o condomínio é responsável por custear a obra, transferindo assim os riscos para os compradores das unidades.

Conforme o artigo 58 da Lei 4.591/64, os adquirentes arcam integralmente com os custos da construção.

A Comissão de Representantes, de acordo com o artigo 61 da mesma legislação, é responsável pelo pagamento total dos custos da obra, além de zelar pelo prazo e pela qualidade dos materiais utilizados, garantindo que o construtor ou incorporador não seja o único responsável pela construção.

Por conta e risco do incorporador

Nessa modalidade, descrita nos artigos 41 e 43 da referida lei, a construção ocorre em terreno de propriedade do próprio incorporador.

Ele se compromete a construir (seja por conta própria ou por meio de terceiros) e vender as unidades, que podem estar em construção ou já concluídas, a um preço e prazo determinados, sem a necessidade da figura jurídica da Comissão de Representantes.

Qual o CNAE?

CNAE: 4110-700 – Incorporação de empreendimento Imobiliários

Pode ser MEI?

Não pode ser MEI.

Atividades que NÃO podem ser exercidas com este CNAE:

  • A construção de edifícios (4120-4/00)
  • A compra e venda de imóveis por conta própria (6810-2/01)
  • Os serviços de arquitetura (7111-1/00) e de engenharia (7112-0/00)

Vendas de Imóveis Próprios

A venda de imóveis próprios refere-se à prática de vender propriedades imobiliárias que já estão de posse de um indivíduo, família ou empresa. Essas propriedades podem incluir casas, apartamentos, terrenos, edifícios comerciais, propriedades industriais, fazendas ou qualquer outra forma de imóvel.

Qual o CNAE?

CNAE: 6810-2/01 – Compra e venda de imóveis próprios

Pode ser MEI?

Não pode ser MEI.

Atividades que NÃO podem ser exercidas com este CNAE:

  • A incorporação de empreendimentos imobiliários (4110-7/00)
  • A exploração de estacionamentos de veículos (5223-1/00)
  • As atividades de hotéis, acampamentos e outros tipos de alojamento para estadias de curta duração
  • O loteamento de imóveis próprios sem benfeitorias (6810-2/03)

Construção Civil

Qual o CNAE?

CNAE: 4120-4/00 – Construção de edifício

Pode ser MEI?

Não pode ser MEI.

Atividades que NÃO podem ser exercidas com este CNAE:

  • A fabricação e a montagem de casas de madeira (1622-6/01), de concreto (2330-3/04) ou de estrutura metálica (2511-0/00), pré-moldadas ou pré-fabricadas, quando realizadas pelo próprio fabricante
  • A fabricação de estruturas metálicas (2511-0/00)
  • A realização de empreendimentos imobiliários, residenciais ou não, provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a sua execução e posterior venda (incorporação imobiliária) (4110-7/00)
  • As obras de instalações elétricas (4321-5/00), hidráulicas, sanitárias e de gás (4322-3/01), etc.
  • Os serviços de acabamento da construção (43.30-4)
  • A execução de edifícios industriais e outros por contrato de construção por administração (4399-1/01)
  • Os serviços especializados de arquitetura (projetos arquitetônicos, urbanísticos e paisagísticos) (7111-1/00)
  • Os serviços especializados de engenharia (concepção de projetos estruturais e de instalações, supervisão e gerenciamento de projetos de construção) (7112-0/00)

Mas afinal, Construção Civil pode ser Simples Nacional?

Loteamento

O artigo 2º, § 1º, da Lei 6.766/79, o definiu como uma modalidade de parcelamento do solo caracterizada pela subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Nesta modalidade, desde o registro, conforme dispõe o artigo 22 da mesma lei, as vias de circulação, áreas institucionais, praças e espaços de uso coletivo (áreas institucionais) passam a ser de domínio público.

O loteamento é o processo pelo qual um terreno maior é dividido em lotes menores, cada um deles destinado à construção de edificações, como casas, edifícios ou estabelecimentos comerciais.

Além disso, ao contrário do condomínio, quando o loteamento é aprovado, as vias de circulação passam a ser de uso comum da população. Por exemplo, se há um playground projetado pela loteadora nesse espaço para os moradores, uma família de um bairro vizinho também pode levar os seus filhos nele para aproveitá-lo. 

Qual o CNAE?

CNAE: Loteamento: CNAE 6810-2/03 – Loteamento de Imóveis Próprios

Pode ser MEI?

Não pode ser MEI.

Atividades que NÃO podem ser exercidas com este CNAE:

  • A venda de terrenos próprios (6810-2/01)
  • O loteamento (subdivisão de terras) com benfeitorias (4299-5/99)

Locação

Quando se fala na locação de imóveis, o objeto dessa operação pode ser uma casa, apartamento, sítio, escritório, galpão ou até um prédio inteiro.

A norma determina que a locação é um ajuste (contrato) entre duas partes (locador e locatário) para o uso de um imóvel mediante pagamento de uma remuneração (aluguel). Nesse sentido, o locador é o proprietário ou representante do imóvel, enquanto o locatário é o inquilino.

Qual o CNAE?

CNAE: 6810-2/02 – Aluguel de Imóveis Próprios

Pode ser MEI?

Não pode ser MEI.

Atividades que NÃO podem ser exercidas com este CNAE:

  • A exploração de estacionamentos de veículos (5223-1/00)
  • As atividades de hotéis, acampamentos e outros alojamentos para estadias de curta duração

Conclusão

Percebeu como é importante reconhecer que cada uma dessas atividades tem suas próprias características, regulamentações e requisitos legais? A compreensão dessas diferenças é fundamental para quem deseja investir ou atuar no mercado imobiliário de forma eficaz e legal.

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